2020年最后一个月，一线城市楼市出现明显的“暴涨”，这主要与信贷供应速度有关。与此同时，2020年开发商的销售业绩将面临巨大压力，年底前新房供应将会加剧。但随着需求侧和供给侧双管齐下的改革，一线城市房价将告别明显的上涨趋势。在控制房价上涨预期、努力弥补公租房供应规模和公共配套设施不足的同时，一线城市的住房需求将得到有效分流。预计2021年一线城市商品房市场将继续上涨，但价格涨幅将比2020年更加稳定。
许多因素导致房地产市场反弹
据中原地产统计，2020年12月，北京市新房6681套，二手房20944套，为2017年317新政以来的月度新高。2020年12月，上海二手房成交3.9万套，环比增长20.3%，环比增长96.2%。超高认购率是2020年上海新房市的主旋律，12月份月平均认购率分别为165.57%和261.57%。广州楼市方面，2020年12月，广州新房销售16434套，单月新房销售数量创历史新高。二手房交易量再次达到15000多套，达到15127套。年底，深圳也经历了“跳尾”，12月份新房售出5219套，为全年第二高。
2020年下半年，随着调控政策的收紧，银行抵押贷款额度得到控制，导致楼市交易步伐放缓。但12月份成交的房源2021年1月被借出，新一年释放额度空间，拉动销售增长。与此同时，2020年开发商的销售业绩将面临巨大压力，年底前新房供应将会加剧。12月，北京、上海、广州三地新屋预售核准量分别增长85%、180%和30%，形成供需旺盛局面。
其实“加息”只是2020年一线城市楼市反弹的一个缩影。2020年这一整年，所有一线城市都创下了上一轮调控以来的纪录，无论是新房还是二手房。
自上一轮楼市调控以来，一线城市商品房市场连续三到四年呈现疲软或下跌趋势。2020年疫情后，鼓励扩大内需加上宽松的货币环境有助于需求的释放。自2016年10月开始新一轮调控以来，一线城市基本达到了2015年(深圳)或2016年(北上广)商品房交易的历史纪录。在接下来的三四年里，楼市基本保持了下行趋势。
同时，2020年的货币环境对整个一线城市的商品房市场是有利的。2020年12月，一线城市首套房贷和二套房贷利率同比基本下降15至20个基点。疫情过后，放宽了对土地市场的限制。
另一个重要因素是结算政策和人才政策的密集发布，这向市场发出了积极的信号。
从需求主体来看，房屋置换需求主要不同于二三线城市。目前一线城市对首次置业和房屋置换的需求比较旺盛。北京上海这几年虽然一直在缓解人口压力，但这20年来因为人口净流入和高房价，积累了大量刚性住房需求；近年来，广州和深圳一直是人口净流入量较大的城市，每年新增常住人口在40-60万之间，刚性住房需求相对较强。此外，2020年一线城市的住房置换需求将明显增加。
同时，新一轮的城市更新也带动了大量需求的释放。旧的改革导致了一场大变革
二手房价格方面，深圳和广州分别排名第一和第九，北京和上海分别排名第十二和第十三。这些城市二手房交易占主导地位，二手房价格明显上涨。今后，中央要继续落实“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求。去年12月底的中央经济工作会议强调，要解决大城市突出的住房问题，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长期租赁政策。
可以看出，明年住房工作的重点是加强住房保障和发展租赁市场，建设和供应的重点应该在一线城市和少数人口净流入的二线城市。近年来，公共住房已成为深圳和北京新建住房的主体，上海不断增加住房租赁用地，广州开始提高城中村住房质量，供给侧改革正在见效。与此同时，国家提出了逐步实现“租购平等权”的设想。
同时，疫情期间的宽松政策或逐步退出，将改善部分资金非法进入楼市的局面。随着需求侧和供给侧双管齐下的改革，一线城市房价将告别明显的上涨趋势。在控制房价上涨预期的同时，大力弥补公房供应规模和公共配套设施不足，有效分流一线城市住房需求。预计上海、广州、深圳会和北京一样，房价开始企稳。总之，2021年一线城市商品房市场将继续上涨，但价格涨幅将比2020年更稳定。
李，广东省住房政策研究中心首席研究员