转租合同是房屋租赁合同的一种，其生效应首先满足房屋租赁合同的一般生效条件，如当事人具有相应的行为能力、表达真实意思、采取合法形式和经过合法程序等。此外，根据《合同法》及其他有关房屋租赁的法律、法规和规章，房屋转租合同的生效还必须符合以下条件：
(一)房屋租赁合同有效且尚未终止
首先，房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的。只有房屋租赁合同合法有效且未终止，房屋转租合同才能生效。
其次，房屋转租合同中的转租人是房屋租赁合同中的承租人。只有承租人享有合法的租赁权，才有资格将租赁房屋转租给第三人。房屋租赁合同无效的，承租人无权出租房屋，当然也无权转租房屋；房屋租赁合同终止的，承租人的租赁权利消灭，不再具备转租资格。
如果转租人无权转租房屋，转租合同当然无效。
(二)经出租人同意
虽然转租的权利是基于承租人的租赁权，但转租不可避免地会影响出租人的利益。同时，当出租人和承租人签订房屋租赁合同时，除非有特别的约定，他们通常会批准承租人自己使用和收入来出租房屋。因此，为了保护出租人的利益，坚持真实意思表示的原则，承租人转租租赁房屋，必须征得出租人的同意。
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“在租赁期内，经出租人同意，承租人可以将租赁物的部分或全部转租给他人。
《办法》第二十八条规定：“转租房屋，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法的规定办理登记备案手续。”
经出租人同意，或者出租人在房屋租赁合同签订时表示允许承租人转租，或者出租人在房屋租赁合同签订后同意转租。
然而，无论何时给予同意，都应该是明示的，而不是暗示的。同时，转租房屋的数量、期限和用途须经出租人同意，不得超出出租人同意的范围。此外，城市房屋转租合同应经出租人书面同意并办理登记手续。
未经出租人同意，承租人擅自将租赁房屋转租，或者未办理转租登记的，转租无效，出租人有权解除合同。
如果出租人解除房屋租赁合同，房屋转租合同也将被解除。《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定：“违反本办法，有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门对责任人给予行政处罚.(三)出租人未经出租人同意擅自转租房屋，未办理登记备案手续的，租赁行为无效，没收违法所得，可以并处罚款。”
(三)次承租人须符合法定的条件
转租人实际上是房屋转租合同中的承租人，其法律地位是承租人。只是在房屋租赁合同中将其与承租人区分开来，以明确其与出租人和承租人的关系。因此，转租人必须完全符合法律对承租人主体资格的要求。法律、法规和规章对承租人主体资格有限制的，完全适用于转租人。
例如，根据《城市私有房屋管理条例》的规定，政府机关、团体、部队、企事业单位不得在城市中变相出租或出租私房。因特殊需要需要出租房屋的，必须经县级以上人民政府批准。这样，未经县级以上人民政府批准，机关、团体、部队、企事业单位不得在城市私有房屋转租合同中成为转租人。
(四)房屋转租合同的内容与房屋租赁合同的内容相适应
房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的合同，因此，房屋转租合同的内容必须与房屋租赁合同的内容相适应，否则不会生效。例如，除非出租人与转租合同当事人另有约定，转租合同的标的物只能是房屋租赁合同的部分或全部标的物，不能超出房屋租赁合同的范围；转租合同的期限必须在房屋租赁合同期限届满前届满，不得超过房屋租赁合同约定的期限。
《城市房屋租赁管理办法》第29条规定：“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但经出租人与转租双方协商同意的除外。”
总之，房屋转租合同只有同时满足一般要求和上述特殊要求，才具有法律效力。
(华龙。com)