“我没有什么要问的。龙湖是全面的，平衡的，有稳定的冠军步伐，但是我想知道龙湖的极限在哪里？龙湖明天会变成什么样？”
这一幕发生在8月26日在线举行的龙湖中期业绩会议上。
与过去没有什么不同，龙湖“三好学生”上交的半年报告卡，看起来仍然像“别人的孩子”。即使在资金紧张的情况下，龙湖也显示出了更大的信心。龙湖一直以严格的财务战略保持着优于行业债务的长期表现。
在3月份的年度报告中，吴亚军董事长表示，多年的自律和克制终于在资本方面形成了一条护城河，但现在面对新的资产管理规定，“三条红线”没有被踩上。她表示深感“这是对坚持财务自律的奖励”，龙湖的能力圈已经建立。
一位投资者用了几个程度副词来表达他对龙湖业绩的满意，也激起了很多人对龙湖未来的期望和好奇。
年利润增长了20%
根据年中报告，龙湖集团营业额同比增长32.6%，至511.4亿元，股东应占核心利润同比增长12.1%，至52.7亿元，毛利率为30.8%，核心税后利润率为14.6%，核心利润率为10.3%。首席执行官邵表示，龙湖希望今年实现20%的利润增长，并在未来追求两位数的利润增长。
在销售方面，上半年，龙湖实现房地产开发合同销售额1111亿元，同比增长5.2%。
2018年，龙湖向C4提出C1，对应四大渠道业务：住宅开发、商业运营、出租屋和智能服务。
截至今年6月底，龙湖集团已建成营业面积387万平方米的大型购物中心，整体入住率达到94.7%。邵补充说：“目前，龙湖到年底应该有近100个项目，下半年将有8个新的购物中心开业，明年将有10个。”
在出租住房方面，关羽已经开放了79，000套公寓。在邵看来，这个规模属于行业中的顶尖位置。“今年有10万套住房，收入超过20亿元”。
据他说，关羽今年可以盈利。“虽然这是一个微薄的利润，但这是一个良好的开端”。
规模显然不是龙湖的唯一需求。“今后，我们将根据整体机遇，优化重、轻资产比例。目前，重资产项目的毛利率在65%左右，而中等资产的毛利率在32%至35%之间。目前，已运营6个月的出租屋项目入住率已达88.6%，整体进展仍十分良性。尽管受到疫情的影响，但疫情已经迅速恢复。
邵表示，预计房地产开发将保持每年两位数的增长，而商业、租赁住房和智能服务将保持每年30%的增长速度。
2600亿英镑的年度目标保持不变
在土地储备方面，邵表示，由于公司拥有相对稳定的融资平台和现金流，上半年保持了稳定的投资结构。在头六个月里，有53块土地被收购，其中40块来自招标、拍卖和挂牌，13块来自合并和收购，所有这些都分布在大都市地区的一、二线城市和卫星城市。于2020年年中，本集团土地储备总额为7354万平方米，权益性土地储备接近5128万平方米。据估计，土地储备可维持该公司3至4年的发展，因此“不会因规模或其他原因而在短期内占用高地价土地。”
"龙湖将以自己的速度在预定的城市中获得合理的土地."邵重申，龙湖的土地征用规则是控制整体年负债率在50%到60%之间，并保持土地价格相对合理。他预测，第四季度将是一个获得土地的机会，因为可能会推出高质量的地块。
邵表示，到2020年，龙湖的可销售资源将达到4100亿元，其中96%将集中在大都市周边的一、二线城市和卫星城市
金融稳定是龙湖最鲜明的标志。上半年，龙湖的净负债率持续下降至51.4%，现金存量为784亿元，短期负债率为4.55。这种金融结构一直让它在融资方面有优势。上半年龙湖的平均借款成本为4.5%，平均贷款期限为6.45年。
首席财务官赵伟坦言，“公司的融资成本已经连续四年保持在4.5%左右，在业内是非常低的。”当被问及龙湖低成本融资的秘诀时，他慷慨地分享道：“龙湖没有融资的技巧，主要是方法和渠道的选择：国内企业债券和发展贷款是两条线，这是主流的融资模式，稳定健康。这种情况不会因为非标准和信托等监管而改变，外国将通过美元债券进行银团贷款。”赵毅说，这四个渠道可以非常充分地为龙湖提供融资弹药。
他进一步补充道：“公司管理层有一个共识，那就是永远不会强迫公司以这种融资状态来偿还资金。始终拥有独立选择的主动性和权利非常重要。”
赵毅认为，“345”新政是过去1-2年产业政策的缩影，对龙湖影响不大。
吴亚军承认，龙湖没有踩新资产管理规定的“三条红线”，这是龙湖多年来坚持财务自律的反馈，“对此我们并不自满，下一步要进一步坚持自律，为稳健发展做好全面准备。”
财产的分割和上市仍然是一个不可回避的话题。邵认为，虽然龙湖在物业服务方面有多方面的优势，但公司现在把从到的业务作为一个整体来考虑，所以目前没有分拆上市的计划。
肖表示，龙湖智能服务的管理面积已达1.32亿平方米，年收入增长30%，毛利率超过20%。