8月24日，上海亿居房地产研究所发布了最新一期《全国百城住宅库存报告》(以下简称“报告”)。报告显示，截至7月底，全国100个城市新建商品房总存量为4.8031亿平方米，同比增长0.2%，同比增长6.9%。白城库存同比呈正增长趋势，出现积压迹象。
易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受记者采访时表示，从房企的角度来看，如果这种库存压力继续加大，降价促销的频率将会增加。造成这种情况的一个非常重要的原因是，尽管7月是传统的淡季销售，但推进的速度并不慢。这也表明，从房地产企业的角度来看，仍然有一个积极推动市场赶上销售的驱动力。
存销比呈现倒U型
报告显示，7月份，100个城市新增商品房供应量为5564万平方米，成交量为5449万平方米，呈现“供大于求”的趋势。对比同期历史数据可以看出，今年7月各大城市的推进步伐并不缓慢，在整体宽松的预售环境下，新增供应依然活跃。尽管市场成交量数据也显示出同比正增长趋势，但节奏略慢于供应数据，导致7月份出现供大于求的局面。
7月份，100个城市新建商品房的库存销售比，即库存脱销周期为11.7个月，即市场消化库存需要11.7个月。从今年1月到7月的数据来看，它实际上呈现出明显的“倒U型”趋势。前四个月，100个城市的去库存明显受到疫情影响，去库存周期突然攀升，甚至超过一年的水平。自5月以来，去化学化的压力已普遍缓解，现在已降至不到一年的水平。截至7月底，100个城市一、二、三、四线新建商品房总存量分别为2923万平方米、24673万平方米和20435万平方米，同比分别增长8.1%、11.4%和1.8%。从横向来看，二线城市的库存正在强劲上升。
严跃进表示，目前中国100个城市的存贷比和销售比呈倒U型趋势，表明随着时间的推移，疫情对房地产销售和去污的影响正在减弱。特别是第二季度各房企积极降价促销，各城市的去化学力度加大，相应的供需矛盾也有所缓解。
当然，后续工作需要提高警惕，拆迁工作仍然面临各种新问题。特别是今年7月，地方政策频繁调控，客观上解释了一些城市房价再次被炒作的原因。如果住宅销售价格不稳定，控制将继续。因此，对于相关城市来说，去库存化的工作需要继续，合理购房的需求应该积极释放。
二三线城市需发力
从城市的角度来看，截至7月底，100个城市中有62个城市的库存同比出现正增长。一般来说，在增长率排名前十的城市中，二线城市的数量最多，包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明。
当然，这些城市的库存同比正增长有很多原因。分析原因，严跃进说，例如，今年一些城市的销售情况明显比去年差，而一些城市在促销方面明显降低了预售标准，导致促销增加。
值得注意的是，与一线和二线城市的房地产市场不同，三线和四线城市新建住房市场的成交量进一步增加。与此同时，三、四线城市库存面积增速继续上升。
对此，招商证券研究发展中心房地产行业分析师赵可表示，第二次负增长
此外，三、四线城市的人口流失也是不利因素之一。从2013年到2019年，以三、四线城市为主的省份的城市人口增长稳定在3%-4%的低水平，但部分省份的销售超出预期。
事实上，为了减少人才流失，近年来，二三线城市出台了许多吸引人才的优惠政策，涉及安置、晋升、社会保障等诸多方面。其中，住房补贴是吸引人才的“杀手”，已成为社会关注的一大焦点。
不过，业内专家表示，如果将引进人才与本地房地产“去库存化”严格挂钩，甚至将引进人才视为房地产“去库存化”的捷径，将偏离政策初衷。在一些地方，由于政府对“土地财政”的高度依赖，房价的波动导致土地价格的波动，进而导致土地财政收入的波动。因此，一些地方政府倾向于将稳定地方经济发展简化为稳定地方房地产价格。
那么，二三线城市的房地产去库存应该从哪些方面突破呢？据业内专家介绍，通过分析现有住房占房企比重较高的情况，解决方案可归纳为四点：从投资方面调整结构，投资低风险城市，平衡储土布局，减少高地价征地；从产品方面控制风险，明确产品定位，提高产品质量，创造畅销项目；从销售方面加强营销。对于变化缓慢的项目或现有房屋，要加大宣传力度，丰富营销手段，尽快消化库存，打开资金链；从作业方面控制交付节奏，提高工程质量，加快竣工并及时结转，在当前疫情下做好工程进度安排。
另外，要引导房地产开发企业积极应对外部变化，提高市场竞争力。房地产企业作为房地产市场的主体，应积极适应宏观调控形势和市场需求变化，调整发展战略，注重城市功能相关项目的合理布局、综合开发和配套建设，适度发展社区养老、医疗、文化旅游等房地产项目，有序参与公共租赁住房和企业公寓的建设和运营。根据老龄化社会的现状，应创新观念，发展养老、医疗、公寓一体化的阳光产业，帮助解决养老产业发展不足的问题。