刚刚过去的国庆长假期间，成都双流区的张晓鹏一边忙着找出租屋，一边关注维权团体的消息。5月初，他向长期租赁公寓的公司支付了一年2万多元的租金。8月初，公司空了。
发生在他身上的事情不是案件。8月27日，杭州一套长期出租公寓，一名租客刚刚交了2万多元房租，中介却逃之夭夭；9月初，上海长租公寓“于越”被当地公安机关立案侦查.
近年来，长期租赁公寓在各大城市发展迅速，但市场喜忧参半。据不完全统计，去年南京乐嘉公寓打雷后，在今年8月份以来的短短一个多月时间里，十几家以“AG中低产出”“长收短付”的非正常模式经营的房屋租赁企业，已有跑路嫌疑。有的公司资本杠杆率高达十几倍，涉及数亿元，给成千上万的房东和租客带来了巨大的经济损失，也造成了长期出租公寓行业遭遇前所未有的信用危机。
许多地方的长期租赁公寓纷纷开业
最近很多父母在杭州、上海、合肥、郑州、广州等地租公寓公司。而这些公司都是采用“AG中低产出”和“长收短付”的模式，即接受高价的房子，低价出租，按月付给房东，向租客收取至少半年的租金。有的企业年收月付，杠杆率可以放大到十倍以上。
目前各大城市的长期租赁公寓分为两类，一类是重资产，主要是开发商拥有的长期租赁公寓，以及部分国有住房；一种是轻资产型，房屋租赁企业在市场上收集零散的个人房屋，统一委托转租。轻资产、托管型住房租赁企业是市场的主要参与者，因为它们的门槛低，容易起步。
今年3月，成都市民张女士在“闲鱼”App上放了一套闲置房产出租。然后一个遇到窝客的业务员私信问张女士是否会考虑主持房子。经核实公司相关业务资料无问题后，双方签订委托管理服务合同，租金每月2800元。4月份，张女士无意中得知租客以不到2000元的价格租了一套房子。“我当时觉得不对劲，但是合同已经生效了。”
房子的房客陈小姐是一名刚毕业的大学生。“我租房子的时候，看到房东和中介公司签的委托书，才放心租房子。”陈小姐说，由于租金比市场价低300-400元，中介要求一次交一年租金，当时一共交了2万多元。
陈小姐把房子租出去后，窝客每个月都给张女士交房租，但从7月份开始，张女士再也没有收到过房租。8月初，超科家的业务员全部离职，公司去了空楼。大量房东和租客聚集在办公室外打听消息，并加微信群维权。
8月19日《经济参考报》，记者陪同张女士到当地派出所报案时，看到不少持“一城一家”“猪帮”“巢客遇家”租赁合同的受害者排队报案。在毕业季，受影响的群体大多是刚毕业的大学生，大量租客交了一年甚至两年的房租，房东却没有收到钱，要求租客搬走，因此许多租客无家可归。还有很多租客不愿意搬走，导致和房东发生矛盾。派出所告诉记者，此案已广为流传，目前正在接受经济调查部的调查。
根据朝科公寓的官方网站，截至2019年9月，它已经在六个城市发行，包括
为什么最近各地的“AG低成本”租赁公司都集中在打雷上？成都市房地产经纪人协会常务副会长刘翔认为，一方面，由于疫情的影响，企业的资金链越来越紧张，捉襟见肘；另一方面，在各地更严格的监管下，这些公司的问题被动或主动暴露，形成连锁反应。
目前各地矿爆事件正在陆续调查中。然而，网民们通过各种渠道报道，许多房客被房东强行从行李中取出，甚至被扔出，他们的房子被换成了锁。
“受骗的人只是需要。”
房屋租赁市场的快速发展带来了混乱，一些企业采取了“AG低产出”、“长收短付”的畸形经营模式，给行业发展蒙上了阴影。有专家甚至直言，“长期出租公寓炸雷，比P2P爆炸危害更大”。
自2016年以来，中国大力支持住房租赁市场的发展，初衷是实行住房和无投机住房，促进租购房并举的房地产市场的形成。2019年，包括一线城市和部分二线城市在内的16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。中原地产首席分析师张大伟认为，这些城市的大规模出租屋稳定了这些地区的租赁市场，有利于促进全国租赁市场的健康发展。
专家认为，部分企业“低AG”、“长收益、短支付”的非正常经营模式主要有以下特点。
一是门槛低，手段隐蔽，模式容易复制。业内人士承认，“AG低产出”企业本身就是轻资产，利用相对有利的价格快速占领市场，利用时差形成巨大的资金池。一旦他们进行其他投资或秘密转移，资金链就容易断裂。在这个阶段，公司发生责任转移的概率很大，比如法人变更、经营范围变更等。雷过后，企业法人往往是替罪羊，幕后操盘手很难追究责任。另外，这种模式门槛低，容易复制。比如四川月关后面的操盘手和以前的成都乐嘉公司是一个集团，换个马甲再试试。
二是法律界定难，资金回收难落实。西南财经大学经济学院教授刘璐认为，这种商业模式与前些年的鸡毛蒜皮的P2P公司并无根本区别，只是前期难以界定其恶意业务的性质。企业可以说这是一种开拓市场的商业行为，把闪电爆炸的原因包装成管理不善。
成都市律师协会副会长陈军表示，如果企业主要负责人或股东不存在逃资或刑事诈骗的情况，那么主要负责人只承担有限责任，主要责任仍以公司名义承担。但很多公司在闪电爆炸后还款能力较弱。如果主要负责人跑了，租客和房东很难追回资金。记者了解到，2019年，4.5万套出租房屋的南京乐嘉公寓发生爆炸后，最终被认定为民事责任，房东和房客的损失难以弥补。
第三，监管手段不足。据成都市住建局有关负责人介绍，从今年开始，成都市要求房屋租赁企业向住建部门出具开业报告备案，其租赁合同也要备案。但如果公司故意逃避备案，行政监督就很难覆盖。陈军表示，房屋租赁企业违约属于民事纠纷，应通过司法程序解决。如果企业没有违法，主管部门无权采取行政措施强制执行
刘璐认为，如果这些企业的账户中没有资金在市场扩张阶段“烧钱”来获取客户，那么这就是一个明显的“庞氏骗局”，而这样的事件比P2P事件危害更大，因为被欺骗的人正是需要的人，而企业一旦跑路，租户不仅无法退钱，也没有住的余地。蛋壳公寓副总裁苏林表示，这些事件扰乱了正常的市场秩序，给房屋租赁行业的发展蒙上了阴影，并引发了劣币驱逐良币的恶性竞争。
“资金池”问题亟待监管
业内许多人呼吁尽快完善监管体系，减少预收租金的“资金池”，加大对AG低收入、长收短付、违规改造、发布假房等行为的打击力度。保护佃农和地主的合法权益，为规范经营的企业创造良好的发展生态。
第一，加快立法进程，完善监督体系。9月7日起，住房和城乡建设部公开征求《住房租赁条例（征求意见稿）》意见。其中一条明确指出，房屋租赁企业存在“长期支付、短期支付”、“低成本AG”等高风险经营行为的，房地产管理部门应当将其列入经营异常清单。直辖市和设区的市人民政府可以建立房屋租赁资金监管制度，将租金和保证金纳入监管范围。
刘翔建议尽快出台相关实施细则、地方性法规、监管办法等一系列配套法规，促进法规的实施。刘璐认为，对于长期租赁公寓这一新兴行业，在允许企业创新和探索的同时，市场监管、房建、金融等部门应建立联合监管常态化机制，将此类企业纳入注册之初的监管范围，并督促其备案和合规经营。
其次，加强金融监管，减少预收租金的“资金池”。目前，南京、杭州、Xi等城市出台了长期租赁公寓专项账户监管措施，杭州还冻结了部分企业资金作为风险防控资金。
刘翔认为，长期租赁公寓行业的利润率较低，正常运营的企业基本要达到90%到93%的住房入住率才能盈利。但疫情过后，大多数企业的入住率达不到这个标准，发展困难。与之形成鲜明对比的是，“AG低成本”租赁企业通过提前一年甚至两年收取租金，在短时间内积累了巨大的“资金池”。
“支付高风险防控资金，可能会使已经实现微利的合规企业更加困难，对‘AG低出’企业的约束有限。为了支持行业的健康发展，更有效的办法是减少预收租金，尽量缩小“资金池”的规模，并设立专门账户进行监管。”刘翔上诉。
9月11日，成都市出台新的租赁资金监管规定，要求房屋租赁企业开设全市唯一的资金监管账户。租金支付期限超过三个月的，应当将使用“租金贷款”取得的租金、保证金和资金存入监管账户。
再次，回归服务业属性，加强行业自律。刘璐认为，长期租赁公寓属于民生重要领域，应防止行业过度金融化，引导企业降低杠杆。
刘翔呼吁行业回归并强化服务业属性。比如，本着发展信托财产的类似思路，鼓励租赁企业为业主提供涵盖租赁前、租赁中、租赁后全链环节的信托托管服务，让业主与租客直接签订合同，直接支付租金，从根本上杜绝骗钱、管理不善、租金哄抬等现象。