第三季度，全国房地产市场复苏步伐加快，重点城市商品房成交量和成交价格平稳过渡。同时，行业内调控政策不断出台，特别是针对房地产企业“三条红线”资金监管政策的不断落实。业内预计第四季度行业内分化加剧，量价现象进一步加剧。
三季度住宅市场整体恢复加快
近日，韩毅智库发布的全国40个监测城市的商品房销售数据显示，9月份全国40个城市的商品房销售面积为2458万平方米，均同比增长，分别为12.4%和2.3%，成交量稳步增长。
据韩毅智库分析，总体而言，9月份监测城市住宅市场实现正增长，市场热度较8月份略有回升。结合行业政策，预计住宅市场整体表现全年会比较稳定，很难有大的波动，更多的是市场的自我调整。
“金九银十”被认为是房地产企业传统的业绩发展期。2020年1-9月，不同层级的房地产企业业绩影响更大，不同层级的房地产企业销售业绩实现了不同程度的增长。其中，50强企业的绩效门槛增幅最高，达到15%。
值得注意的是，第三季度，重点城市商品房市场复苏步伐加快。据中国指数研究院统计，第三季度全国100个城市商品住宅整体交易规模达到2017年以来最高水平，同比增长10%左右，尤其是7-8月份。在房企持续的积极推动下，政策重叠效应并不明显，需求释放热情居高不下，淡季效应明显减弱，交易规模延续6月份的高位。
进入9月份，一方面是经过近几个月的持续快速释放，需求逐渐稳定；另一方面，房地产市场监管的不断收紧进一步削弱了需求释放的热情。据初步估计，9月份50个重点城市商品住宅同比增速大幅收窄至4%左右，绝对规模从6月份到8月份有所下降。
房价方面，9月份全国100个城市新建住宅价格稳步上涨，第三季度累计涨幅大于去年同期。根据全国100个城市的全样本调查数据，9月份，100个城市新建住宅均价为15643元/平方米，较上月上涨0.24%，涨幅连续39个月在0.6%以内。
今年7月以来，房地产调控政策收紧趋势明显，很多地方调控升级。因此，置业者对置业的情绪变得更加理性，市场预期变得更加稳定。前三季度，白城新建住宅价格上涨2.46%，同比收窄0.08个百分点，第三季度上涨1.18%，略高于第二季度和去年同期。
针对三季度房地产市场的整体情况，中央研究院的分析指出，期间在房企的积极推动下，交易仍保持良好势头，市场淡季效应明显减弱，重点城市商品房交易规模快速增长，新建住宅价格也平稳上行；与此同时，一些不稳定的预期也在热点城市逐渐积累。
调控政策收紧城市不断增加
9月，包括东莞、杭州
但相比上半年宽松的货币环境和很多地方出台的房地产扶持政策，三季度对行业资本监管的调控政策发生了变化。中央多次召开会议，强调“住有房，不炒房”的导向不变，不把房地产作为短期刺激经济的手段，从多方面部署调控措施。监管部门设置“三条红线”，限制房企融资，防范和化解房地产金融风险，促进行业健康发展。
基于此，预计第三季度房地产市场将企稳，新房和二手房整体价格稳步上涨。特别是9月份以来，调控政策逐渐生效，需求归于理性；在强大的金融监管下，房地产企业收购土地更加谨慎，土地市场人气下滑。
据韩毅分析，从近期频繁出台的政策来看，融资环境的普遍收紧也给房企融资带来了一定的压力。而大中型房企可以在偿付能力和信用评级较高的资本市场获得更大的资本流入；中小房企规模有限。没有国企背景，公司融资门槛大大提高，融资压力更大。
该机构认为，对于房地产行业而言，政府加大对房地产行业的金融监管力度，有利于维护行业稳定运行，避免市场过热；另一方面，有利于加快产业融合，实现强者持续，避免劣币驱逐良币的现象。
在业内人士看来，无论是外部环境的不确定性增加，还是内部疫情的影响，房地产行业的调控底线都没有动摇。从政策的出发点来看，收紧资本监管的目的是为了使房地产行业的发展处于更可控的范围和更强的控制之下。
四季度行业分化将进一步加剧
从今年的市场情况来看，年初爆发的新冠肺炎疫情一度阻碍了房地产企业的销售。但是截至9月底，房地产企业的销售情况已经恢复到去年的水平，大多数房地产企业都呈现出逐年上升的趋势。
根据韩毅智库典型房地产企业近期销售业绩数据，典型房地产企业前三季度销售水平表现出较强的弹性。前30家房地产企业中，前三季度销售额同比下降的只有6家，其余的与去年同期相比有所上升。
同时，随着疫情防控的常态化，重点房企的目标完成度还有待提高。到2020年9月底，典型房地产企业销售业绩目标完成率为70%。在30家典型的房地产企业中，有一半的目标仍在70%以下。这意味着房地产企业第四季度的业绩压力依然不小。
针对第四季度的市场走势，中科院分析预测，行业内资本监管“三条红线”新规定试点将逐步实施，部分房企将采取提价方式收回资金。预计供应的改善将继续支撑交易量保持一定规模。但考虑到中央和热点城市将继续坚持严格调控导向，秋冬季节仍有局部疫情重复发生的可能，第四季度重点城市商品房交易规模将保持在目前水平相对稳定。
益居研究院研究员沈心指出，下半年以来，热点城市的调控政策和金融政策不断收紧，表明中央政府“无房可炒”的底线不会改变。
沈心进一步分析并指出，埃弗格
嘉里地产研究中心指出，第四季度，一方面房企进入业绩冲刺季，市场供给加速，将带动成交增加。与此同时，该行业整体去工业化的基本面仍面临压力，没有明显改善。“三条红线”新规定的试行，将迫使房地产企业加快提高经营控制效率。这也意味着第四季度将加剧房地产行业的分化格局，加快推进集中度。