本报记者戴方圆
“贷款200万，选择10年还款方式。原房贷利率5.3%，月供10600元；如果以个人财产作为抵押经营贷款，抵押利率为3.1%，月供6250元左右。这样，两种贷款方式的月利差为4350元，年利差为52200元。”几天前，《中国证券报》的一名记者收到一家担保公司的广告。这个夸张的广告，诱使人们相信，将房贷转换为“房贷转房贷”，一年200万的贷款，可以“省”5万元的利息。
《中国证券报》记者最近的一项调查发现，目前许多中介机构利用两种贷款之间的利率差来帮助客户"省钱"。但专家表示，将房贷转换为“房贷”的资金成本不低，风险也不小，建议不要冒险。银监会表示，银行要监控资金流动，坚决纠正非法流向房地产市场的行为。
资金“过桥”
“现在，银行抵押贷款的平均年化利率在5.6%至6.2%之间，而‘住房贷款’的平均年化利率在3.74%至4.9%之间。”一个担保公司的人介绍的。
那么房贷是怎么变成“住房贷款”的呢？"准备信息-银行签约-隔壁审批-回复-过桥结算抵押-抵押-贷款."来自arc咨询集团的一位人士总结了“房贷转房贷”的过程。
他介绍说，客户先和中介达成协议后，中介帮客户准备相关材料。客户向银行申请提前还清房贷并获得批准后，中介机构向客户提供过桥资金，以结清客户个人财产的剩余按揭贷款，并向银行申请进一步按揭，获得“房屋按揭”。最后，客户用获得的“房屋贷款”偿还中介机构提供的过桥资金，并向其支付服务费。剩下的资金可以由客户自由支配。
“房屋抵押”贷款金额一般不高于房产价值的70%，服务费一般为贷款金额的1%至3%，过桥资金日利率约为千分之一。
中国证券报记者发现，武汉和深圳都有这样的中介机构，比如arc咨询集团和担保公司。
应该有“技巧”
虽然目前“按揭贷款”的利率低于按揭贷款，但银行对这类贷款的审批更加严格。一家大型国有银行的账户经理表示，银行发放的“房贷”资金只能用于企业运营，申请人必须是正常运营且能提供三年“活水”的企业。即使是一些审批标准相对宽松的银行，也需要以客户的名义办理营业执照。公司注册一年以上，成为股东三个月以上，持股比例不低于10%。
有中介说可以帮客户转让经营一年的公司。理论上，整个过程至少需要三个月。“不过，我有办法马上完成。”当《中国证券报》记者问及采取什么方法时，他避而不谈。
“房贷资金一定不能流入房地产市场和股票市场。银行会严格监控贷款账户，央行也有数据库。”上面提到的某大型国有银行的客户经理说。对此，也有中介的建议：“客户可以一次性提取‘住房贷款’资金，然后间隔存放。或将现金存入个人和亲属以外的账户。”
警惕风险
资深业内人士刘超(化名)透露，从长期来看，“住房贷款”的资金成本高于房贷，风险不小。“短期来看，‘住房抵押贷款’的资金成本低于抵押贷款。从长远来看，由于大多数“抵押贷款”都规定每年归还本金，许多客户需要预付资金才能过桥，因此贷款利率远高于抵押利率。如果抵押财产的价值变得更低，实际资本成本就会更高。”
他说
据借贷行业消息人士透露，中介并没有那么“神奇”。某城市商业银行的一名员工表示：“银行员工几乎不可能与中介有利益关系。如果找到了，就开除。”
高文律师事务所律师郑雯艳认为，如果客户通过伪造虚假条件申请“抵押贷款”，他可能面临事后银行审查、被停止放贷和提前还款的风险，这将对个人信用信息产生影响。其次，他们可能面临骗取贷款的指控。"客户可能会对低利率产生不可估量的后果，这是不值得的."
中国保监会首席风险官、发言人肖此前明确表示，如果通过房地产抵押贷款申请，包括商业和抵押贷款，在申请时必须真正遵循资金用途。银行必须监控资金流动，以确保资金用于申请贷款的目的。