随着房地产市场从增量转向股票，监管机构对股票行业的顶级制度设计正在加速
住房租赁市场迎来新利好
住房租赁市场再次欢迎有利的政策。近日，财政部和住房和城乡建设部公布了北京，长春，上海，南京，杭州，合肥，福州，厦门等首批金融支持住房租赁市场发展试点城市名单。济南，郑州，武汉，长沙，广州，深圳，重庆等成都16个城市入围。
国内租赁住房集中在一线和二线城市的趋势变得更加明显。有迹象表明，一线和二线城市是住房消费的主体，租房已经成为这些人住在城市的首选。
不仅在中央层面，今年一线，二线城市各级政府先后从财政，税收，土地，监管等方面实施了一系列政策，推动了房屋租赁市场的发展。
政策再次按下“加速键”
由于重新购买轻租金等原因，房屋租赁市场长期以来一直不太关注买卖市场。但是，由于提出了“租购买”的住房制度，这种情况已经发生变化，各级租赁市场政策的“红包”不断分布。
据报道，中央政府选择支持住房租赁市场发展的16个城市是基于《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》的竞争性评论得分。此举不仅是对住房租赁市场城市发展的肯定和支持，也凸显了示范带动效应，探索了推动其他城市住房租赁市场发展的经验。
在被选为试点项目的16个城市中，它们都是一线和二线城市，人口流入量大，租金需求差距很大。大多数租赁和销售比率都位居全国前列，居民购买房屋的压力更大。根据安排，试点城市可以获得“中央直辖市每年10亿元，独立计划省会城市每年8亿元，每年6亿元”的支持资金。地级市“。
宜居研究中心智库研究室主任颜跃进认为，对于租赁试点所包含的城市，租赁市场的金融发展将更加到位，这有利于租赁市场的发展，包括建立和完善租赁平台，租赁土地供应，租户相关的租赁保护。财政支持包括财政补贴，减税等。在相关试点之后，不排除在这些城市引入一系列示范和参考的出租房屋模型。
今年7月，北京发布了房屋租赁合同示范文本，明确规定租赁期内不得单方面提高租金;深圳拟通过多种渠道增加出租房供应，新增商品房自持出租房的比例不低于30％;如广州首次推出《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，一度引起舆论关注，有权出租和购买。此外，南京，武汉，深圳等城市也出台了加快租赁市场的相关政策。
根据中原房地产研究中心的统计，2018年，全国100个城市出台了鼓励租赁的政策。类似的政策在2019年继续发布。到目前为止，它已累计超过30次，包括公共租赁住房，整顿租赁市场和稳定。租金，增加出租房供应等。
随着房地产市场从增量转向股票，监管机构对股票行业的顶级制度设计正在加速发展。可以证实，作为住房租赁行业的基本规定，《住房租赁条例》即将推出。
中国房地产估价师和房地产经纪人协会会长杜昊公开表示，住房和城乡建设部目前正在起草法律法规，以加强中介市场的管理，推动《住房租赁条例》的立法和准备今年推出它。
杜甫还透露，住房和城乡建设部正在起草关于加强房地产中介业管理的法律法规，也是“为今年做好准备”。
租赁市场潜力巨大
7月27日，在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上，谈到租赁市场时，房屋公司首席执行官李磊表示，租赁市场规模为1万亿元，尽管不是一个超过十万亿元的新房市场。就企业家而言，市场规模还可以，租赁市场有巨大的机会。
在欧洲和美洲的发达国家，住房市场长期以来一直实现租赁和销售。在需求方面，住房拥有率不高，大多在60％至70％，居民有强烈的租房意识;在供应方面，国外租金回报率一般在2.5％至5％之间。因此，与发达国家相比，中国的租金率和租金回报率仍有很大提升空间，这意味着租赁市场潜力巨大。
相关调查还显示，越来越多的年轻人的心态在住房方面正在发生变化。随着租赁市场的健康发展和生活理念的变化，年轻人对买房的痴迷也在放松。根据调查，租房的白领比例最高，为45.1％。其中，北山广深等购买房屋压力较大的一线城市，这一群体规模更大。居住在北京的白领占58.6％;上海占57.3％;深圳高达68.8％。
业内人士指出，在消费升级的背景下，年轻人越来越重视居住质量，政策也鼓励发展规范的住宅租赁市场，使大规模，规范的经营品牌“长租公寓”越来越受青睐，像鱿鱼。搅拌整个住宅租赁市场。统计数据显示，超过60％的毕业生需要以租房方式选择全部租金，并追求个人隐私和生活质量。
数据显示，2019年，全国20个重点城市上半年的平均租金价格上涨了1.67％。其中，有15个城市累计上升，5个城市下降。上半年，一线城市的平均租金在上半年增长了3.41％，主要的二线城市在半年内增长了0.67％。
热点城市房屋租金高，租户租金比率过高，资金压力过大。为了促进租金上涨，除了季节性的高峰租金因素外，根本原因仍然是人口流入导致的租金需求增加。
特别是近年来，一些省会城市人才竞争激烈，新一线城市，北方，广州，深圳的人才竞争正式开始。为了吸引人才，留住人才，城市开辟了各种门槛，引入了各种吸引人才的措施。目前，许多新的一线城市已经设定了新的门槛和低门槛，甚至接近“零门槛”。
武汉“5年保留数百万大学生”，长沙“22新人才政策”，成都“荣浮规划”，济南人才新政策30 .虽然一线城市仍是许多新人的首选职场，新的一线城市竞争力也在不断提高。不包括一线城市，武汉，天津，西安，南京，杭州，成都，重庆等经济发达城市，人口吸引力不断增加，这也刺激了出租房需求的增长，也表明租赁市场的巨大发展潜力。
随着年轻一代对生活质量的需求的爆发，近年来以自由为代表的长期租赁平台已经成为租赁市场的一个重要力量，安心和质量。据不完全统计，截至2018年底，中国市场共有80多个活跃的长租公寓品牌，共有约50个城市，涉及1,200多个集中式公寓和135,000个分散式公寓。
监管和盈利难等问题待破解
事实上，住房租赁一直是房地产市场的“短板”。截至目前，参与房屋租赁市场的主体一直在增加。除自然人房东外，还有房地产开发公司，代理租赁代理公司，公寓经营者，租赁市场平台企业和主要融资提供者等配套服务。
从目前的市场发展状况来看，虽然一些大型企业发展迅速，但一些企业管理的房屋数量甚至达到数十万套，但专业化效果不强。
以租赁市场的长租公寓为例。一段时间以来，由于装修时尚和居住安全，长期出租公寓一直受到许多年轻上班族的青睐。许多投资者已经赶到了顶峰。投资长期出租公寓，品牌长期出租公寓也全面展开。
但是，企业盲目进入和规模扩张等问题逐渐凸显，如空置率高，甲醛过多，租金上涨等。因此，监管层面逐步引导租赁市场的规范运作，以应对租赁市场的扩大趋势。仅在今年7月，北京，深圳，广州等城市就增加房屋租赁市场的整顿情况发布了文件或指令。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，严格禁止限制，其他监管措施不会加剧租赁市场的供需矛盾。因为在大力发展租赁市场的背景下，可以获得高端和低端的出租房，而且没有必要打破大门以满足租户的需求。隔断不利于居住安全，增强生活体验。此外，今年毕业季的租金没有显着增加，表明租赁市场的供需矛盾正在缓解。
赵秀池指出，目前租赁市场的痛点是假屋和黑色调解等问题。相应的监管重点应放在对中介公司和经纪人的监管上。从长远来看，有必要建立经纪行业的信用体系和统一的全社会信用体系，让值得信赖的人们可以到世界各地旅游。
在监管层面，进入租赁市场的企业水平也正在发生微妙的变化，一些参与长租公寓的公司正在尝试新的方向。
业内人士指出，租赁市场的发展，股票的整合取决于各个市场参与者在长期出租公寓的运作中的积极参与。但盈利问题仍然是困扰长期公寓经营者的首要问题。长期租赁公寓的长期投资，长期，高成本和盈利性质使轻资产，中资产和重资产等不同的经营模式面临利润模式的重新优化。 （徐潇）